Een vastgoedinvestering in Frankrijk is gebaseerd op een afweging tussen de aankoopprijs, de ontvangbare huur en de belasting die van toepassing is op de huurinkomsten. In 2026 vertoont de markt een bijzondere configuratie: de verkoopprijzen blijven op nationaal niveau vrijwel stabiel, terwijl de residentiële huren met ongeveer 2,6 % zijn gestegen ten opzichte van een jaar eerder, tegen 1 % het jaar daarvoor. Deze ontkoppeling verandert de berekeningen van de rentabiliteit en vereist een andere benadering dan met de gebruikelijke tabellen.
Ontkoppeling prijs-huur in 2026: wat dit verandert voor de huurinkomsten
Meilleurs Agents en SeLoger anticiperen op ongeveer 955.000 transacties in 2026, een volume dat gelijk is aan dat van 2025. De prijzen vertonen 0 % variatie op jaarbasis in Parijs en een lichte daling van 0,4 % in de tien grootste steden van de provincie. De markt daalt niet echt, maar groeit ook niet meer.
Tegelijkertijd stijgen de huren door een onvoldoende huur aanbod. Deze stijging van 2,6 % op jaarbasis creëert mechanisch een gunstige kloof tussen het bruto rendement en de aankoopkosten. Een eigendom dat voor dezelfde prijs als twee jaar geleden is gekocht, genereert vandaag een hogere huur.
Concreet profiteren middelgrote steden waar de huurvraag sterk blijft (universitaire centra, tertiaire werkgebieden) het meest van deze configuratie. Kopen in een verzadigde metropool waar de prijzen beter standhouden, heeft niet hetzelfde hefboomeffect als het verwerven van een eigendom in een stad waar de prijs per vierkante meter daadwerkelijk is gestagneerd. Platforms zoals ImmoRush maken het mogelijk om snel de kansen te vergelijken op basis van deze rendementcriteria.
Belasting op gemeubileerde verhuur in 2026: sociale bijdragen en herintegratie van afschrijvingen
De afweging tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur heeft lange tijd in het voordeel van gemeubileerde verhuur gelegen dankzij de LMNP-status (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen). Twee recente hervormingen veranderen de situatie.
Stijging van de sociale bijdragen op LMNP-inkomsten
De wet op de financiering van de sociale zekerheid voor 2026 (wet nr. 2025-1403 van 30 december 2025) heeft het tarief van de sociale bijdragen op de inkomsten van niet-professionele gemeubileerde verhuur verhoogd. Deze extra kosten verminderen direct het netto-inkomen dat de verhuurder ontvangt.
De niet-professionele gemeubileerde verhuur ondervindt nu een belastingdruk die dichter bij die van de ongemeubileerde verhuur ligt. Het verschil in netto-rendement tussen de twee regimes wordt kleiner, wat vereist dat elk scenario per geval wordt herberekend in plaats van een algemene regel toe te passen.
Herintegratie van afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde
Sinds 2025 worden de afschrijvingen die tijdens de houdperiode zijn afgetrokken, heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Een investeerder die zijn eigendom gedurende tien jaar heeft afgeschreven, zal zijn belastbare basis dienovereenkomstig zien toenemen bij de verkoop.
Dit mechanisme benadeelt de strategieën voor middelgrote termijnverkoop. Aan de andere kant verwatert een investeerder die zijn eigendom op lange termijn aanhoudt deze impact dankzij de vrijstellingen voor de duur van het bezit die van toepassing zijn op vastgoedwinsten. De keuze van het belastingregime hangt dus rechtstreeks af van de beoogde houdperiode.
Huurinkomsten: de variabelen die het bruto rendement niet laat zien
Het bruto rendement (jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs) blijft de meest geciteerde indicator. Het verbergt echter verschillende posten die één tot drie procentpunten van de rentabiliteit kunnen absorberen.
- De huurvacature: elke maand zonder huurder vertegenwoordigt een directe verlies. Een eigendom gelegen in een gebied met hoge huurvraag vermindert dit risico, maar vereist vaak een hogere aankoopprijs.
- Niet-terugvorderbare kosten: mede-eigendom (gevelrenovatie, lift, gemeenschappelijke delen), onroerende voorheffing, verzekering voor niet-bewoners. Deze posten variëren sterk van gebouw tot gebouw.
- De kosten van uitbestede verhuurbeheer: de makelaarskosten vertegenwoordigen doorgaans enkele procenten van de jaarlijkse ontvangen huur, afhankelijk van het gekozen serviceniveau.
- De kosten voor regulier onderhoud en herstel tussen twee huurders, zelden vooraf begroot door eerste investeerders.
Het berekenen van een netto-netto rendement (na belasting, kosten en vacature) voordat een compromis wordt ondertekend, voorkomt onaangename verrassingen. Dit cijfer alleen maakt het mogelijk om een vastgoedinvestering te vergelijken met een financiële investering over dezelfde periode.
Hypotheek en hefboomeffect: het afstemmen van uw lening
Verhuurd vastgoed blijft een van de weinige investeringen waarbij men kan lenen om te investeren. De lening vergroot de rentabiliteit van de eigen middelen, op voorwaarde dat de kosten van de lening lager blijven dan het netto rendement dat door het eigendom wordt gegenereerd.
In 2026 hebben de hypotheekrentes variaties gekend die de vergelijking tussen bankaanbiedingen cruciaal maken. Enkele tienden van een procent op een lening van twintig jaar vertegenwoordigen duizenden euro’s aan cumulatieve rente.
De leningverzekering weegt net zo zwaar als de nominale rente in de totale kosten van de lening. Het uitbesteden van de verzekering (een extern contract kiezen in plaats van datgene dat door de bank wordt aangeboden) kan de maandlasten aanzienlijk verlagen. Deze hefboom wordt onderbenut, terwijl deze direct invloed heeft op de maandelijkse cashflow van de investeerder.
Een vaak verwaarloosd punt: de looptijd van de lening beïnvloedt de maandelijkse cashflow maar ook de belasting. Hogere maandlasten (korte lening) verminderen de aftrekbare rente bij ongemeubileerde verhuur, terwijl lagere maandlasten (lange lening) het belastbare vastgoedinkomen verhogen. De optimale keuze hangt af van het gekozen belastingregime en het marginale belastingtarief van het huishouden.
De Franse vastgoedmarkt in 2026 beloont investeerders die verder rekenen dan het bruto rendement dat in de etalage wordt getoond. De stijging van de huren creëert kansen, maar de fiscale hervormingen op gemeubileerde verhuur en de herintegratie van afschrijvingen wijzigen de klassieke afwegingen. Een spreadsheet die is bijgewerkt met de werkelijke cijfers van kosten, belastingen en vacatures blijft het beste beslissingsinstrument voor elke ondertekening.
