Eine Immobilieninvestition in Frankreich basiert auf einem Abwägen zwischen dem Kaufpreis, der erzielbaren Miete und der auf die Mieteinnahmen anwendbaren Besteuerung. Im Jahr 2026 zeigt der Markt eine besondere Konfiguration: Die Verkaufspreise bleiben auf nationaler Ebene nahezu stabil, während die Wohnmieten im Jahresvergleich um etwa 2,6 % gestiegen sind, im Vergleich zu 1 % im Vorjahr. Diese Entkopplung verändert die Rentabilitätsberechnungen und erfordert ein Umdenken im Vergleich zu den üblichen Raster.
Entkopplung von Preisen und Mieten im Jahr 2026: Was sich für die Mietrendite ändert
Meilleurs Agents und SeLoger erwarten im Jahr 2026 etwa 955.000 Transaktionen, ein Volumen ähnlich dem von 2025. Die Preise zeigen in Paris eine Veränderung von 0 % im Jahresvergleich und einen leichten Rückgang von 0,4 % in den zehn größten Städten der Provinz. Der Markt sinkt nicht deutlich, aber er wächst auch nicht mehr.
Gleichzeitig steigen die Mieten aufgrund eines unzureichenden Mietangebots. Dieser Anstieg von 2,6 % im Jahresvergleich schafft mechanisch eine günstige Differenz zwischen der Bruttorendite und den Erwerbskosten. Eine Immobilie, die zum gleichen Preis wie vor zwei Jahren gekauft wurde, generiert heute eine höhere Miete.
Konkrete Städte mittlerer Größe, in denen die Mietnachfrage stabil bleibt (Universitätsstandorte, Tertiärarbeitszonen), profitieren am meisten von dieser Konfiguration. Der Kauf in einer gesättigten Metropole, in der die Preise besser standhalten, hat nicht den gleichen Hebeleffekt wie der Erwerb in einer Stadt, in der der Preis pro Quadratmeter tatsächlich stagniert ist. Plattformen wie ImmoRush ermöglichen es, die Möglichkeiten schnell anhand dieser Rendite-Kriterien zu vergleichen.
Besteuerung von möblierten Wohnungen im Jahr 2026: Sozialabgaben und Reintegrationsabschreibungen
Das Abwägen zwischen unmöbliertem und möbliertem Vermietung hat lange zugunsten der möblierten Vermietung durch den LMNP-Status (nicht-professioneller Vermieter) geneigt. Zwei kürzliche Reformen ändern die Rahmenbedingungen.
Erhöhung der Sozialabgaben auf LMNP-Einnahmen
Das Gesetz zur Finanzierung der Sozialversicherung für 2026 (Gesetz Nr. 2025-1403 vom 30. Dezember 2025) hat den Satz der auf die Einnahmen aus nicht-professioneller möblierter Vermietung anwendbaren Sozialabgaben erhöht. Diese Mehrkosten reduzieren direkt das Nettoeinkommen, das der Vermieter erhält.
Die nicht-professionelle möblierte Vermietung unterliegt nun einer Steuerbelastung, die näher an der des unmöblierten Wohnraums liegt. Der Unterschied in der Nettorendite zwischen den beiden Regimen verringert sich, was dazu zwingt, jedes Szenario von Fall zu Fall neu zu berechnen, anstatt eine allgemeine Regel anzuwenden.
Reintegration der Abschreibungen in die Berechnung des Verkaufsgewinns
Seit 2025 werden die während der Haltedauer abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung des Verkaufsgewinns bei der Veräußerung reintegriert. Ein Investor, der seine Immobilie über zehn Jahre abgeschrieben hat, sieht seine steuerpflichtige Basis entsprechend bei der Veräußerung steigen.
Dieser Mechanismus bestraft mittelfristige Verkaufsstrategien. Im Gegensatz dazu verdünnt ein Investor, der seine Immobilie langfristig hält, diesen Einfluss dank der Abzüge für die Haltedauer, die auf Immobiliengewinne anwendbar sind. Die Wahl des Steuermodells hängt daher direkt vom angestrebten Haltedauerhorizont ab.
Mietrendite: Die Variablen, die der Bruttosatz nicht zeigt
Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis) bleibt der am häufigsten genannte Indikator. Sie verdeckt jedoch mehrere Posten, die ein bis drei Prozentpunkte der Rentabilität absorbieren können.
- Die Leerstandsquote: Jeder Monat ohne Mieter stellt einen direkten Verlust dar. Eine Immobilie in einem Gebiet mit hoher Mietnachfrage reduziert dieses Risiko, erfordert jedoch oft einen höheren Kaufpreis.
- Nicht erstattungsfähige Kosten: Eigentümergemeinschaft (Fassadensanierung, Aufzug, Gemeinschaftsbereiche), Grundsteuer, Versicherung für nicht wohnende Eigentümer. Diese Posten variieren stark von Gebäude zu Gebäude.
- Die Kosten für die delegierte Mietverwaltung: Die Agenturgebühren machen in der Regel mehrere Prozent der jährlich eingehenden Miete aus, je nach gewähltem Servicelevel.
- Die laufenden Wartungsarbeiten und die Instandsetzung zwischen zwei Mietern, die von Erstinvestoren selten im Voraus budgetiert werden.
Die Berechnung einer Netto-Netto-Rendite (nach Steuern, Kosten und Leerstand) vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags vermeidet unangenehme Überraschungen. Diese Zahl allein ermöglicht den Vergleich einer Immobilieninvestition mit einer finanziellen Anlage über denselben Zeitraum.
Immobilienkredit und Hebeleffekt: seinen Kredit kalibrieren
Die Mietimmobilien bleiben eine der wenigen Anlagen, bei denen man sich Geld leihen kann, um zu investieren. Der Kredit verstärkt die Rentabilität des eingesetzten Eigenkapitals, vorausgesetzt, die Kosten des Kredits bleiben unter der Netto-Rendite, die die Immobilie generiert.
Im Jahr 2026 haben die Immobilienkreditzinsen Schwankungen erfahren, die den Vergleich zwischen Bankangeboten entscheidend machen. Einige Zehntelprozent bei einem zwanzigjährigen Darlehen entsprechen mehreren Tausend Euro an kumulierten Zinsen.
Die Kreditversicherung hat ebenso viel Gewicht wie der nominale Zinssatz in den Gesamtkosten des Kredits. Die Delegation der Versicherung (Wahl eines externen Vertrags anstelle des von der Bank angebotenen) kann die monatliche Rate erheblich senken. Dieser Hebel wird untergenutzt, obwohl er sich direkt auf die monatliche Liquidität des Investors auswirkt.
Ein oft vernachlässigter Punkt: Die Laufzeit des Darlehens beeinflusst den monatlichen Cashflow, aber auch die Besteuerung. Höhere Raten (kurzes Darlehen) reduzieren die abziehbaren Zinsen bei unmöblierter Vermietung, während niedrigere Raten (langes Darlehen) das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung erhöhen. Das Optimum hängt vom gewählten Steuermodell und dem Grenzsteuersatz des Haushalts ab.
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 belohnt Investoren, die über die angegebene Bruttorendite hinaus rechnen. Der Anstieg der Mieten schafft Chancen, aber die steuerlichen Reformen zur möblierten Vermietung und die Reintegration der Abschreibungen verändern die klassischen Abwägungen. Eine aktualisierte Tabelle mit den realen Zahlen zu Kosten, Besteuerung und Leerstand bleibt das beste Entscheidungsinstrument vor jeder Unterschrift.
